1. Cơ sở pháp lý:
Cơ sở pháp lý điều chỉnh vấn đề này là các văn bản pháp luật sau đây:
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2. Khái niệm về tranh chấp đất đai
Tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 Tranh chấp đất đai được định nghĩa như sau:
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai
3. Giấy chứng nhận, giấy tờ về quyền sử dụng đất là những giấy tờ nào?
Đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
4. Thẩm quyền, trình tự giải quyết tranh chấp đất đai khi đương sự không Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai được quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 dưới đây.
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
- Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;”
Vậy, đối với trường hợp của bạn, bạn hãy gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tới UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. UBND cấp xã sẽ tiến hành hòa giải tranh chấp.
Nếu hòa giải không thành mà bạn lại không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu trên thì bạn có thể lựa chọn giữa khởi kiện tại TAND có thẩm quyền hoặc nộp đơn yêu cầu UBND giải quyết.
Trong trường hợp bạn lựa chọn yêu cầu UBND giải quyết thì thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về chủ tịch UBND cấp huyện do đây là tranh chấp giữa hai hộ gia đình.
Nếu bạn không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện thì bạn có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Trong trường hợp này, việc giải quyết tranh chấp sẽ dựa vào các căn cứ thay thế được quy định tại Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:
a) Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
b) Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
c) Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi. Nếu bạn cần được tư vấn chi tiết hơn hoặc được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn luật Đất đai. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.
5. Dịch vụ tư vấn luật đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Thái An
Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là sự lựa chọn rất khôn ngoan. Bạn sẽ hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan tới đất đai, nhà ở. Bãn hãy xem bài viết Dịch vụ tư vấn Luật đất đai của Luật Thái An.
Trường hợp bạn có những khúc mắc, thậm chí là tranh chấp liên quan tới nhà ở, đất đai thì luật sư sẽ giúp bạn xử lý các trường hợp đó một cách chuyên nghiệp và có lợi nhất trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Bạn có thể tham khảo bài viết Khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai của chúng tôi.